เช่า / เช่าซื้อ / ซื้อขาย

เช่า

สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน ชั่วระยะเวลาหนึ่ง และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า

​

ลักษณะของสัญญาเช่ามีดังนี้

1) สัญญาต่างตอบแทน เพราะคู่สัญญาในสัญญาเช่าทรัพย์ สั่งเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ผู้ให้เช่าเป็นลูกหนี้โดยมีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบกับสิ่งที่ให้เช่าและผู้เช่า ในขณะเดียวกันก็เป็นเจ้าหนี้ที่จะได้รับค่าเช่าทรัพย์สินนั้น 

2) ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งเป็นเพียงสิทธิพี่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า แต่ผู้เช่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า 

3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สิน

​

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ 

กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบของสัญญาไว้แต่อย่างใด ดังนั้นเพียงคู่สัญญาได้มีเจตนาตกลงกัน สัญญาเช่าทรัพย์ก็เกิดขึ้น และเมื่อสัญญาเช่าเกิดขึ้น หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็ย่อมสามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ 

แต่กรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ซึ่งหลักฐานเป็นหนังสือนั้นเป็นเรื่องของพยานหลักฐานที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมี ไม่ใช่เรื่องของนิติกรรมที่ต้องทำตามแบบ

​

กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ 

1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อฝ่ายที่จะต้องรับผิด มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ 

2) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้เกินกว่า 3 ปีหรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายได้กำหนดลักณะของหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งหากไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนดก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี หากเป็นกรณีที่ไม่ทำเป็นหนังสือไว้เลย ก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เลย 

​

หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า 

1) การส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่า 

2) การจัดให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาการเช่า

​

หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า 

1) หน้าที่ในการชำระค่าเช่า 

2) หน้าที่ในการรักษาทรัพย์สินที่เช่า 

3) หน้าที่ในการคืนทรัพย์สินที่เช่า 

เช่าซื้อ 

สัญญา คือ สัญญาซึ่งเจ้าของทรัพย์สินที่เรียกว่า “ผู้ให้เช่าซื้อ” เอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิที่แก่ผู้เช่าซื้อ โดยเงื่อนไขว่าเมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระราคาเป็นจำนวนเงินครบตามที่กำหนดไว้ในสัญญา และสัญญาเช่าซื้อนั้น กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ

​

ลักษณะของสัญญาเช่าซื้อ 

1) เป็นสัญญาซึ่งเจ้าของทรัพย์สินนำทรัพย์สินออกให้เช่า 

2) มีคำมั่นของเจ้าของทรัพย์สินว่าจะขาย หรือให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อ หากได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาครบถ้วนแล้ว

​

แบบของสัญญาเช่าซื้อ 

สัญญาเช่าซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการเข้าซื้อสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ กฎหมายได้กำหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ คู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อในสัญญาทั้งสองฝ่าย

​

ความระงับแห่งสัญญาเช่าซื้อ 

1) โดยการบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ 

2) โดยการบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ 

    2.1) เมื่อผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติดๆ กัน 

    2.2) เมื่อผู้เช่าซื้อกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ 

ซื้อขาย 

สัญญาซื้อขาย คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย

​

ลักษณะของสัญญาซื้อขายมีดังนี้ 

1) สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าผู้ขายจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายแต่แม้กฎหมายไม่ได้บัญญัติเช่นนั้นผู้ขายก็จะต้องอยู่ในฐานะที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ กรณีที่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของทรัพย์หรือไม่มีอำนาจที่จะนำทรัพย์สินไปขายได้ย่อมไม่มีอำนาจที่จะนำทรัพย์สินนั้นไปทำสัญญาซื้อขาย แม้ผู้ซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นไปแล้วก็ไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพราะผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน 

2) สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนและมีค่าตอบแทนซึ่งผู้ขายและผู้ซื้อต่างก็มีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนซึ่งกันและกันกล่าวคือผู้ขายมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อมีหน้าที่จะต้องใช้ราคาให้แก่ผู้ขายตามที่ตกลงกัน 

​

แบบของสัญญาซื้อขาย

เมื่อคู่สัญญาแสดงเจตนาตรงกันว่า ผู้ขายตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงใช้ราคาให้แก่ผู้ขาย สัญญาซื้อขายก็เกิดขึ้นมีผลทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อทันที โดยไม่ต้องคำนึงว่าผู้ซื้อจะได้ชำระราคาแล้วหรือไม่ อย่างไรก็ตามลำพังการแสดงเจตนาตกลงกันด้วยวาจาดังกล่าว ก็หามีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อไม่เพราะการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินบางประเภทนั้น กฎหมายได้กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายไว้โดยเฉพาะ

​

สัญญาซื้อขายที่ต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด มีดังต่อไปนี้ 

1) อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินในลักษณะเป็นการถาวร

2) สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่  

- เรือกำปั่นหรือเรือมีระหว่างตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป 

- เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระหว่างตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป  

- แพ

- สัตว์พาหนะ

การทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทดังกล่าวนี้กฎหมายได้กำหนดให้ต้องทำตามแบบ กล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาซื้อขายจะตกเป็นโมฆะซึ่งมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นไม่โอนไปยังผู้ซื้อ

​

หน้าที่และความรับผิดของผู้ขาย 

1) การส่งมอบทรัพย์สิน 

2) ความรับผิดมีความชำรุดบกพร่อง 

3) ความรับผิดในการรอนสิทธิ ซึ่งผู้ขายมีหน้าที่ต้องรับรองว่า ผู้ซื้อจะได้ครอบครองใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินโดยปกติสุข หากมีผู้ซึ่งอ้างสิทธิตามกฎหมายมารบกวนสิทธิของผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องรับผิด

​

หน้าที่ของผู้ซื้อ 

เมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคาให้แก่ผู้ขาย ซึ่งโดยทั่วไป เมื่อเกิดสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาทันที เว้นแต่คู่สัญญาจะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น