ที่ดิน / อสังหาริมทรัพย์
“ที่ดิน” หมายความว่า พื้นดินทั่วไปและให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเล
สำหรับสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย อาทิ น.ส. 3, น.ส 3 ก, น.ส.3 ข., ใบจอง (น.ส. 2, น.ส.2 ก.), ใบไต่สวน (น.ส.5) และใบนำ
เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน
1) โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
2) โฉนดแผนที่
3) โฉนดตราจอง
4) ตราจอง ที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
หนังสือแสดงสิทธิครอบครอง
1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
2) ใบจอง คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว
3) ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย ซึ่งออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินที่นำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน
เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้ แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าผู้อื่น อย่างไรก็ตามหากปล่อยให้ที่ดินเป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ ถ้าเป็นโฉนดที่ดินปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปี ติดต่อกัน ให้ถือว่าเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า เมื่ออธิบดีได้ยื่นคำร้องต่อศาล และศาลได้สั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าว ให้ที่ดินนั้นตกเป็นของรัฐเพื่อดำเนินการตามประมวลกฎหมายที่ดินต่อไป
หรือหากปล่อยให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองโดยสงบเปิดเผยโดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของสำหรับที่ดินมีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกัน บุคคลที่ครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิจะดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น สำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
1) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง, หรือตราจอง
2) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 และ 59)
3) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง ขายฝาก ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
4) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น
4.1) ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่งที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดยธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน หากที่ดินเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอก เจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้น
4.2) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา10 ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
4.3) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดก การจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดกที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อน จึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เช่น นาย ก. ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย ข. เมื่อนาย ก. ตาย นาย ข. ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียน เนื่องจากพินัยกรรมมีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย อย่างไรก็ตามแม้ไม่มีพินัยกรม เมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตาย มรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรม
“อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันตกอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ จึงอาจแบ่งเป็นดังนี้
1) ที่ดิน
2) ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน
3) ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดให้มีสิทธิประโยชน์เกี่ยวข้องอยู่หลายประเภท เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม และมีนิติกรรมสัญญาที่เกี่ยวข้องเช่น การซื้อขาย การเช่า การให้ การค้ำประกัน การจำนอง เป็นต้น